Överlåtelsebesiktning
Vad är en överlåtelsebesiktning?
En överlåtelsebesiktning är en noggrann okulär byggteknisk undersökning av en byggnad. Besiktningen görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med försäljning.
Varför skall ett hus besiktigas?
Att skaffa information om en byggnads tekniska skick är ett sätt för köparen att försäkra sig om att bli nöjd med sitt köp, att huset håller vad säljaren lovar. Samtidigt är det ett sätt att uppfylla vissa delar av den lagstadgade undersökningsplikt som köparen har. Överlåtelsebesiktningen minskar också risken för framtida tvist mellan köpare och säljare.
Hur går besiktningen till?
Överlåtelsebesiktningen leds av besiktningsmannen. Till att börja med går besiktningsmannen igenom de handlingar rörande fastigheten som säljaren lämnar. Ritningar, bygglov, tekniska beskrivningar och annat. Nästa steg är ett samtal med säljaren för att ställa kompletterande frågor och få sådana upplysningar som inte framgår av dokumentationen, t.ex. rörande underhåll, skador, renoveringar och liknande. Efter detta genomförs en okulär besiktning. Det betyder att besiktningsmannen undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga. Samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage och tak undersöks. Även fasader och marken kring huset kontrolleras. Synintrycket är det avgörande. Fuktindikeringsinstrument används i våtutrymmen samt för att få en indikation på om synliga fuktrelaterade skador har förhöjda fuktindikationer. Inga fysiska ingrepp görs i byggnaden. Under besiktningen förs hela tiden anteckningar om de iakttagelser som görs.
Besiktningsmannen bedömer också om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. Bedömningen baseras på de redovisade handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. De risker som bedöms föreligga beskrivs i en riskanalys där även en motivering lämnas. Slutligen upprättar besiktningsmannen ett utlåtande som ingående beskriver fastighetens byggnadstekniska skick och risker.
I utlåtandet kan besiktningsmannen föreslå att en fördjupad undersökning utförs avseende sådana förhållanden som inte kunnat klarläggas. En sådan undersökning ingår inte i besiktningen, men kan beställas separat. Det kräver fastighetsägarens uttryckliga medgivande.
Vad ingår inte vid en överlåtelsebesiktning?
Det finns en del områden som är undantagna besiktningen om inte annat är överenskommet:
- Områden som ligger utanför bostadsbyggnaden, altan, marken och markanläggningar m.m.
- Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna på en fastighet.
- Installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, skorsten eller eldstad.
- Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden. Exempelvis provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank.
- Byggnadsdelar eller ytor som inte är åtkomliga, t.ex. saknar inspektionsluckor, är blockerade eller täckta med snö kan inte besiktigas.
Fuktmätning i riskkonstruktioner som tilläggsuppdrag till besiktningen.
Om besiktningsmannen utför tilläggstjänsten fuktmätning i riskkonstruktioner i samband med överlåtelsebesiktning, utförs en undersökning av de grundkonstruktioner där man erfarenhetsmässigt vet att det kan finnas risk för fuktrelaterade skador eller av någon konstruktionsdel som uppdragsgivaren specifikt vill undersöka. Vid en riskkonstruktions- och fuktkontroll upptas vanligen ett till tre inspektionshål och andra provtagningar görs i syfte att bättre kunna bedöma konstruktionslösningar och eventuell risk för skada. Återställandet av upptagna inspektionshål utförs i normalfallet med täcklock. Tilläggstjänsten fuktmätning i riskkonstruktioner är endast en stickprovsmässig kontroll och utgör inte någon fullständig skadeutredning. Utförande av tilläggstjänsten ger ett säkrare underlag för en teknisk bedömning av byggnaden, men kräver att ägaren lämnar sitt medgivande till utförande av eventuella konstruktionsingrepp.
Innehåll i Överlåtelsebesiktning
- Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar
- Okulär besiktning
- Fuktindikering i våtrum och på synliga fuktrelaterade skador
- Riskanalys
- Rekommendation av fördjupad undersökning
Överlåtelsebesiktning med tilläggstjänsten ”fuktmätning i riskkonstruktioner”
- Genomgång av lämnade handlingar och upplysningar
- Okulär besiktning
- Fuktindikering i våtrum och på synliga fuktrelaterade skador
- Fuktmätning i riskkonstruktioner
- Riskanalys
- Rekommendation av fördjupad undersökning
Konstruktioner som klassas som riskkonstruktioner är:
- Kryp- och torpargrunder
- Uppreglade golvkonstruktioner
- Flytande golvkonstruktioner
- Påreglade väggar i källare
- Kallvindar
